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北京朝阳区孙河两预出让地块取消限价威武

2020-02-26 来源:金坛租房网

北京朝阳两宗土地取消限价,会有什么影响?

近期,关于北京取消限价的消息被房产自媒体们刷了屏。其实,当一出来时,米宅北京就注意到了,之所以没有及时跟进,主要是由于,在之前的文章中,我们已经讲过很多次了:2019年,调控政策会更加“因城施策”,限价、限签、限售会适当松绑。

可就在昨天上午,笔者看到一篇《北京,取消限价第一城!》的文章在朋友圈刷了屏,我想,有必要再唠叨一下这件事儿了。

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1月9日,北京市计划和自然资源委员会站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告,公告提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让。

▼地块位置

据了解,这两块土地均属于“2类居住用地”。根据公告,本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品房,商品住房不设定住宅销售限价。

这是不是就意味着,北京取消限价了呢?

在笔者看来,并不能这么说!

虽然,朝阳孙河这两块预出让的土地并没有设定销售限价,但这两块土地只是个例,我们并不知道以后其他的地块会不会也不设限价。

所以,此时就说北京取消限价,还为时过早!

那么,这样操作,意图究竟何在呢?

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第一,给开发商足够的预期。

众所周知,2018年上半年,全国土地出现了大规模流拍,北京当然也不例外。

究其缘由,主要是由于在政策高压之下,开发商的利润空间遭到了明显挤压,他们觉得即便拍了地,将来也很难挣到钱。

更严重的是,许多城市的限价直逼土地楼面价,这样就意味着入市即亏。

在这种情况下,开发商拿地愿望骤减,由此,直接导致了2018年上半年全国土地流拍超过800宗。

这样下去,既会减少财政收入,也会减少商品房的供应量,加重供需矛盾。

所以从2018年10月份开始,政府就主动降低了土地溢价率,给开发商更多空间。如今,个别地块取消限价,也是一样的道理,主要还是为了增加开发商拿地的积极性。

第二,孙河这样的高端板块,限价意义不大。

提起孙河,大家都会联想到“孙河别墅区”。在北京,别墅区是有很多的,比如中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区等等,但是,高净值人群最偏爱的,还是孙河别墅区。

目前,孙河别墅区虽然配套还有待完善,但生态环境真不是盖的,板块内的别墅项目,如龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府、首开琅樾、景粼原著等,都是北京榜上有名的热销别墅项目,自然,价格也不低。

注:以上“价格”和“销售状态”均为2018年7月份

虽然,北京早有“限价8万”这一说,但是,许多高端项目还是早已突破限价,比如昆仑域、中国玺,泰禾.金府大院2期,泰禾.北京院子、中粮.瑞府等等。

在笔者看来,对于地块已经基本开发完善的高端板块来说,限不限价,其实意义不大。

根据出让信息,我们可以知道,这两块土地是孙河板块最后的两块成规模的住宅用地,这也就是说,该板块的住宅用地,已经基本用完。所以,也就没有必要再限价了。

因为,首先,孙河是一个高端板块,并且根据出让公告中的“土地面积” 和“建筑控制范围”等信息,我们可以知道,这两块地的容积率并不高,在1..5之间。

那么,未来很有可能被开发成高端低密别墅,如果再加上高端精装修,那末,价格超过8万,也是很正常的事情。别说是8万,即便超过10万,都不过分吧?

此时可能有人会问,不害怕开发商胡乱开出天价吗?

自然是不怕的,由于周边有可以对标的项目啊。同样的地段、一样的配套,类似的产品,如果它价格太高,你觉得还会有人买吗?购房者不傻、开发商更不傻啊!

所以,在这个问题上,笔者的观点是,对于一个高端的、且已基本开发完毕的板块来说,最后的几个地块,限价的意义不大,但是,对未开发或者开发程度一般的高端区域来说,限价就显得很有必要了。

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那么,此次这两块地不设限价,对市场会产生甚么影响呢?接下来,北京会全面放开限价吗?

在笔者看来,这对市场不会造成任何影响。

首先,这并不是最近一两年的第一次不限价地块,市场上早有这样的先例存在。

2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ等地块,成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,也不限制价格。

另外,上文中我们也说了,在北京市场上,早有项目突破8万限价,乃至均价一度达到10万,这除了为高端改善群体提供了更多的选择空间之外,并没有掀起甚么大风大浪啊!除那几个个别项目外,“限价”照旧从严。

更何况,北京市场是一个存量市场,二手房所占的比例和份额更大。至于新盘市场嘛,我们知道,从2018年开始,限竞房和共有产权房供应已全面井喷。

有数据显示,2018年,北京土地出让金合计1682.92亿,住宅地块合计52宗,地块合计规划建筑面积为624万平米。其中,这52宗土地中,有42宗是限竞房,总计388万平米;11宗是共有产权房,总计100.38万平米。

2019年,大概率还将会延续2018年的态势。据了解,2019年1月将有25宗土地出让,合计多达17宗是住宅土地,其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。

更何况,2017年出让的那些土地,到现在,也已经到了该上市的时候了。现在,整个房地产市场处于调剂期,相比于平常,不论是二手房还是新房,成交量都在下滑,而后续,还有更多的新房源行将入市,由此,市场已经全面进入买方市场。

所以,不限价的地块入市,对市场来讲,无疑是毫无影响的!天量的新盘供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

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最后,北京会全面放开限价吗?

这类可能性微乎其微!

北京是全国的北京,她的一举一动,都备受关注,如果北京放开限价了,全国其他城市势必会争先恐后地效仿。

2019年,会有很多城市会逐步放开限价,但打响第一枪的,绝不会是北京!

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